Многие выдохнули, когда в сентябре правительственная комиссия поддержала законопроект минстроя по краткосрочной аренде Фото: ru.freepik.com

Сдавать квартиру посуточно можно, но с разрешения соседей

Многие выдохнули, когда в сентябре правительственная комиссия поддержала законопроект минстроя по краткосрочной аренде, согласно которому разрешается сдавать квартиры посуточно, но только при условии соблюдения прав соседей.

Напомню, что в 2019 году в многоквартирных домах запретили размещать хостелы и «посуточники» оказались между молотом и наковальней со своим неустановленным статусом и ушли в тихое подполье, постоянно вздрагивая от участковых и претензий соседей. О них опять вспомнили лишь после решения Конституционного суда, который защитил жителя Пскова и постановил, что краткосрочная аренда не запрещена, но этот сегмент требует дополнительного законодательного регулирования. Ранее после жалоб соседей суды запретили псковитянину сдавать свою квартиру посуточно, характеризуя его деятельность гостиничными услугами.

Вот история, за которой следили все «посуточники» России. Семейная пара приобрела квартиру в центре Пскова. Скооперировавшись с соседкой снизу, они переоборудовали жилье в двухуровневые апартаменты и сдавали туристам. Соседям это не понравилось (что неудивительно), и они встали на тропу войны. Первое время даже выигрывали, пока свое мнение не высказал Конституционный суд: сдавать квартиру посуточно можно при условии, если деятельность по сдаче не создает значительно бо́льших неудобств, чем при традиционном использовании жилья. Кстати, позиция Конституционного суда радикально отличается от позиции Верховного.

То, что общее имущество будет использоваться более интенсивно, не имеет значения. Неважны и формальные признаки гостиничных услуг — кто убирает квартиру, кто встречает гостей. Принятые по делу решения судов будут пересмотрены.

Если разобраться, то в текущем виде законопроект не вносит ничего нового: нет дополнительных правил, ограничений, и все его формулировки достаточно размыты. Понятно одно — работы у правоохранительных органов прибавится. Хотя главная задача изменений была найти баланс и дать понятные условия, когда права одних граждан не нарушают интересы других и наоборот. Согласно ст. 209 и ст. 304 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, если это не нарушает права других лиц.

Получается, что сосед должен доказать, что сдающий посуточно нарушает эти права. Что сделать нелегко. Например, нарушения санитарных и противопожарных правил должны подтверждаться заключениями жилищной инспекции, Роспотребнадзора, пожарных. Сложно представить, что представители этих организаций будут в вечернее или ночное время поджидать дебоширов-туристов, чтобы зафиксировать нарушение.

Популярность посуточной аренды как со стороны собственников квартир, так и со стороны снимающих только растетПопулярность посуточной аренды как со стороны собственников квартир, так и со стороны снимающих только растет Фото: ru.freepik.com

Деньги рекой на «посутке»

То ли казанские туристы культурные, то ли соседи более терпеливые, но до Конституционного суда такие споры из столицы Татарстана не выходили. Популярность посуточной аренды как со стороны собственников квартир, так и со стороны снимающих только растет. Казань стабильно входит в пятерку наиболее востребованных городов для путешествий в майские, ноябрьские праздники и на Новый год. Вместе с Казанью для краткосрочного туризма выбирают Сочи, Санкт-Петербург, Калининград и Москву.

Рынок недвижимости Казани не мог не отреагировать на такие рекорды и, по разным оценкам, показал рост объема предложения за последние два года на 39%.

Лидеры спроса очевидны: «однушки» и студии в Ново-Савиновском и Вахитовском районах. Не стоит сбрасывать со счетов другие варианты: в летний период «разлетались» даже Азино и Царево.

Средние цены на посуточную аренду в Казани:

  • аренда на летний период и праздники (три спальных места) — 3–6 тыс. рублей;
  • аренда в «несезон» (три спальных места) — 2–5 тыс. рублей.

Заполняемость квартир в летний период и в праздничные дни на зависть отельерам достигает 100%. При этом посуточная аренда приносит доход как минимум в 2 раза больше, чем долгосрочная, но можно «выжать» и больше.

Получается, что старая добрая хрущевка на Калинина только за летний период принесла рантье 400 тыс. рублей (затраты на уборку, рекламу и расходники я уже сминусовала, а вот налоги в расчет не брала — все равно их не платят 90% сдающих).

Аналогичные квартиры в «долгосрок» сдаются не более чем за 25 тыс. рублей в месяц плюс КУ.

Получается, что вот он, звездный час хрущевок! Территориально они отлично расположены, зачастую даже есть бесплатные парковочные места, и 30 кв. м — оптимальная площадь для компании туристов.

Также посуточная аренда на период стагнации спасла инвесторов новостроек. В период низких ставок по ипотеке на долевое строительство многие татарстанцы купили недвижимость в инвестиционных целях и покрывали ежемесячные платежи за счет краткосрочной аренды.

Не смогли остаться в стороне от такого очевидного бизнеса и блогеры — в сети есть множество марафонов и курсов «как заработать миллионы без вложений» или «деньги рекой на „посутке“». Там вас научат, как сдавать квартиру в аренду и субаренду посуточно.

В реновированных апарт-комплексах в центре Казани 25 кв. м обойдется более чем в 8 млн рублей Фото: ru.freepik.com

Апартаменты vs квартиры — что выбрать для инвестиций?

На волне такого спроса стали строиться и перестраиваться под апарт-комплексы различные здания. Так, в реновированных апарт-комплексах в центре Казани 25 кв. м обойдется уже более чем в 8 млн рублей. А международная сеть YE’S планирует открыть в Казани свой 10-й апарт-отель. Проект реализуется совместно с компанией UD Group. УК YE’S берет на себя эксплуатацию, управление номерным фондом, что удобно для собственников апартаментов.

Проведем сравнительный анализ и разберем достоинства и недостатки апартаментов.

Плюсы

1. При сдаче своих апартаментов вы не зависите от настроения соседей, в отличие от квартиры, и не находитесь в подвешенном состоянии.

2. УК для апартаментов, как правило, предоставляют услуги по управлению, что снимает вашу головную боль по уборке, заселению и поиску клиентов. По квартире вы должны будете выстроить этот процесс самостоятельно.

3. Апартаменты находятся в «проходных» и удобных для посуточной сдачи локациях.

4. Апартаменты сдаются дороже, чем квартиры, и более востребованы, как в сезон, так и в «несезон».

Минусы

1. При вашем банкротстве апартаменты не смогут сыграть роль единственного жилья, т. к. это нежилые помещения. Это же помешает вам защитить свои права, если вы задумаете приобретать апартаменты в строящемся доме. При банкротстве застройщика апартаменты включаются в реестр денежных средств.

2. Не всегда ясный статус с землей под зданием апартаментов. Например, в многоквартирном доме земля находится в собственности у собственников. А собственникам апартаментов УК при желании может выставить арендную плату, если ранее не передала землю в долевую собственность.

3. Еще одна засада таится в последующих операциях с недвижимостью. Вы не сможете их сдавать как самозанятый (допускается только для жилья), соответственно, у вас два пути: платить 13% или оформлять ИП. Второй вариант, с оформлением ИП, чреват дополнительными налогами при продаже.

4. О налоговых вычетах и постоянной регистрации тоже забудьте. Для нежилых помещений, коими являются апартаменты, эти правила не распространяются

5. Налоги на имущество и коммунальные платежи больше, чем на квартиру.

И последнее замечание — в Казани под видом апартаментов и студий доверчивым покупателям часто продают доли в квартирах на первых этажах. Большинство приобретает их как раз для посуточной аренды. Я не рекомендую «влезать» в такие инвестиции и покупать эти доли. Поэтому до приобретения объекта с целью последующей краткосрочной аренды тщательно проверьте документы и взвесьте все за и против. А когда приобретаете квартиру «для себя», учитывайте количество однушек и студий на площадке и в доме в целом, если хотите избежать соседства с гостями города.