«Пляски» ЦБ вокруг ключевой ставки не смогли обуздать инфляцию в строительстве. Только за последние три месяца регулятор трижды повышал ключевую ставку, доведя ее до 13% годовых. Как следует из данных «Дом.РФ», в столице РТ цена квадратного метра выросла с начала года на 12% до 196 тысяч. В Казанской агломерации банкиры и застройщики собрали на эскроу-счетах более 71 млрд рублей — это рекорд последних трех лет. Больше всех наторговало СМУ-88, «Ак Барс Дом» лидирует по количеству проданных квартир, в первую десятку лидеров пробрался «Новастрой», покинул топ-10 петербургский «Эталон». О том, что влияет на процессы и чего ожидать в будущем, — в материале «БИЗНЕС Online».
Разбираем итоги 9 месяцев
По итогам трех кварталов застройщики Казанской агломерации продали квартиры на 71 млрд рублей, что на 55% больше аналогичного показателя 2022-го. Это рекорд за три года. Такова статистика «НашДом.РФ». По всему Татарстану результат — свыше 90 миллиардов.
Если считать по количеству проданных квартир, то минувшие 9 месяцев 2023-го тоже лучшие за три года. Девелоперы реализовали 9 тыс. квартир — это на 34% больше, чем в 2022-м, и плюс 15% в сравнении с 2021-м. Приглядимся к результатам предыдущих отчетных периодов 2023 года.
- I квартал начался с провала. Тогда застройщики заработали 16 млрд рублей, потеряв аж 14 млрд рублей выручки в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Продано 2,1 тыс. квартир — в 2,7 раза меньше, чем в 2022-м, и в 1,5 раза меньше в сравнении с 2021-м. Ухудшение показателей связывали с эффектом высокой базы. Сразу после начала специальной военной операции на Украине люди стремились успеть купить жилье по старым ценам и уже одобренным ипотекам.
- Полугодие застройщики тоже завершали без рекордов. Выручка выросла на 6% до 34 млрд рублей в сравнении с 6 месяцами 2022 года. Продано 4,4 тыс. квартир — на 14,7% меньше, чем годом ранее. Но уже тогда застройщики отмечали ощутимое и не характерное для начала лета пробуждение рынка.
Ак Барс Банк возвращает часть платежа по ипотеке кешбэком
Реклама. ПАО «АК БАРС» БАНК. Ак Барс Банк начисляет кешбэк до 1,2% за каждый ежемесячный платёж по ипотеке. При выполнении одного из условий по Коробке максимальная сумма кешбэка — до 1 499 ₽ в месяц.
Прогноз сбылся. III квартал полностью опроверг тезис о летней расслабленности рынка недвижимости и оказался на редкость успешным. На рекордные продажи нового жилья в июле, августе и сентябре влияли следующие факторы:
- Рост ключевой ставки. За минувшие три месяца Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной трижды поднимал ставку. С июля по сентябрь этот показатель вырос с 8,5 до 13% годовых. Слухи о повышении «ключа» подогревали рынок, люди торопились провести сделки по ранее одобренным условиям.
- Заработки участников спецоперации на Украине. В мае минобороны сообщало, что военные в зоне СВО зарабатывают от 204 тыс. рублей в месяц в зависимости от звания, должности, выслуги лет.
- Рост первоначального взноса по ипотеке. Правительство РФ опубликовало 12 сентября постановление, по которому размер «первоначалки» по госпрограммам повысили с 15 до 20%. ЦБ стремится к тому, чтобы с 1 января 2024 года банки требовали с заемщиков не менее 30%. Так власти намерены ограничить некачественных заемщиков и замедлить темпы кредитования.
В итоге за три минувших месяца застройщики продали квартиры на 37 млрд рублей — это больше, чем результаты продаж I и II кварталов как вместе, так и по отдельности.
Десятка застройщиков по итогам трех кварталов
Приглядимся к десятке лидеров по итогам января – сентября. Суммарно лидирующие строительные компании продали в Казани и агломерации 6,5 тыс. квартир на 54 млрд рублей. Ядро продаж ожидаемо приходится на столицу РТ. Подчеркнем, что данные «Дом.РФ» касаются только продаж в строящихся домах, без учета продаж тех квартир, что уже построены, поэтому на самом деле кошельки девелоперов еще пухлее.
Заметны перемены в тройке лидеров в сравнении с результатами первого полугодия. По сумме продаж со второго на первое место переместилось СМУ-88, фиксирует статистика «НашДом.РФ». Компания за 9 месяцев продала 984 квартиры на 9,6 млрд рублей. Лидер первого полугодия «Ак Барс Дом» теперь на втором месте — реализовано 1,1 тыс. квартир на 9,5 млрд рублей. Третью позицию застолбил «Унистрой»: его покупатели положили на эскроу-счета в банках 9,4 млрд, купив 1 084 квартиры.
На четвертом месте — #Суварстроит, продавший 908 квартир на 5,7 млрд рублей. Московский ПИК в двух своих казанских ЖК продал 705 объектов за 4,5 миллиарда. У этих двух девелоперов, к слову, близкая цена лота — средняя квартира стоит 6,3–6,4 млн, что можно назвать самым демократичным ценником среди десятки лидеров.
Вторую пятерку открывает ТСИ — компания за 9 месяцев продала 602 квартиры за 4,3 млрд рублей. На 7-й строчке подмосковное «Садовое кольцо» с 283 сделками за 4,3 млрд рублей. В проектах подмосковной компании самые дорогие квартиры среди десятки лидеров — в среднем дороже 15 миллионов. Следом новичок десятки — «Новастрой» с 346 квартирами за 2,3 млрд рублей. На 9-м месте расположился «Тектум», продавший 261 квартиру за 2,1 млрд рублей. По итогам полугодия эту строчку занимал петербургский застройщик «Эталон», который за 9 месяцев продал в Казани 194 объекта на 1,9 млрд рублей и выпал из топ-10. Замыкает десятку «Ак таш» — за 9 месяцев компания продала 242 квартиры за 2 млрд рублей.
Выпал из десятки еще по итогам полугодия специализированный застройщик ЖК «Удачный» — структура холдинга «Ак Барс» по итогам 9 месяцев продала 243 квартиры на 1 млрд рублей. Недотянул и «Камастройинвест», продавший за три квартала 54 квартиры на 1,1 млрд рублей.
Другой взгляд на результаты продаж за 9 месяцев у онлайн-платформы аналитики недвижимости «Сравни дом». Там подсчитали реальные сделки по договорам долевого участия в Казани, опираясь на статистику Росреестра, очищенную от повторных сделок по переуступке прав по ДДУ. По количеству проданных квартир по ДДУ лидером стал «Унистрой», на втором месте — «Ак Барс Дом», замыкает тройку #Суварстроит, затем идет СМУ-88 и ТСИ (см. инфографику).
«Продолжение программы льготной ипотеки на новостройки, активное использование субсидированных ипотечных программ от 0,1 процента годовых, а также кешбэка на первоначальный взнос, удорожание ипотеки на вторичку», — дополняет список главных факторов, влиявших на рынок новостроек в течение 9 месяцев, руководитель онлайн-платформы аналитики недвижимости «Сравни дом» Константин Вахрушев.
Квадратный метр дорожает вслед за стройматериалами
Стоимость квадратного метра нового жилья продолжает расти. За месяц цена подскочила на 4%, а с начала года — на 12% до 196 тыс. рублей. Динамика продолжает способствовать движению к 200 тыс. рублей за «квадрат».
«Статистика показывает, что принимаемые правительством и застройщиками меры поддерживают спрос на новостройки, но в то же время содействуют росту цен на первичном рынке, — говорит Вахрушев. — Объем предложения также сохраняется на высоком уровне, появляются новые проекты».
Но средняя цена лота при этом за III квартал упала на 200 тыс. рублей — обычная квартира в Казани стоит 8 миллионов. В числе лидеров роста — «Новастрой»: средняя стоимость квартиры выросла на 25% до 7,2 млн рублей. Это связано с выходом группы компаний в центр Казани — застройщик возводит ЖК бизнес-класса на месте бывшего ресторана «Акчарлак». Средняя цена квартир у #Суварстроит выросла на 9% до 6,6 млн рублей, на 7% увеличилась средняя цена квартир у СМУ-88 и «Ак Барс Дом». В компании «Унистрой» средняя цена проданных квартир, напротив, снизилась на 12% до 8,5 млн рублей, у ТСИ — на 4% до 6,8 млн рублей, у «Садового кольца» — на 3% до 14,3 млн рублей.
Напомним главные причины роста цен на жилье, о которых говорят застройщики:
«Из стройматериалов ничего не падает, конечно. Тренда падения нет! С чего бы ему падать, если ставка ЦБ растет? Как они могут падать? Цена постоянно увеличивается», — говорит владелец группы компаний ЖИК Эмиль Хуснутдинов. По итогам 9 месяцев ГК продала 39 квартир за 339 млн рублей.
Нестабильность цен на инженерное, сетевое оборудование отмечает управляющий партнер «БМП Брендс групп», директор специального застройщика «Тройка» Максим Николаев. По итогам 9 месяцев «Тройка» продала 34 квартиры на 151 млн рублей. «Контракты, которые были подписаны, и коммерческие предложения, которые получены, предположим, в мае или в июне, по итогу сентября серьезно изменились», — рассказывает эксперт.
Есть ли какой-то положительный эффект от роста ключевой ставки? «Это только на макроэкономическом уровне можно что-то подумать. Не берусь делать каких-то выводов. Откуда? Для нас все только больше поднимают банки, и все», — говорит Хуснутдинов.
«На стоимости стройматериалов принятые меры никак не сказались», — отвечает на вопрос директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев, уточнив, что только с августа цены на арматуру выросли на 20%, а щебень подорожал в 3 раза.
«III квартал порадовал»
Строительные компании положительно оценивают итоги 9 месяцев, отмечая ощутимую роль III квартала, несмотря на три волны роста ключевой ставки ЦБ и сонное начало 2023-го.
«Начало года было не совсем таким, как мы ожидали, — говорит Николаев. — Продажи приходилось контролировать поштучно, чтобы добиваться необходимых показателей. Запасов практически не было, рынок оказался достаточно вялым. Даже непонятно, с чем это связано. Потому что все плохие события уже свершились, хорошие — тоже. Поэтому ожидали какие-то средние результаты, смягчили планы продаж. II квартал прошел спокойно, вышли на плановые показатели. А III квартал прямо порадовал».
Практика околонулевых ипотек практически исчезла, оценивают итог 9 месяцев в СМУ-88. «Из-за высокой ключевой ставки комиссионное вознаграждение банка приводит к такому удорожанию квартиры, что любые плюсы подобной ипотеки сводятся на нет, — говорит Галеев. — Субсидирование еще применяется, но не в чистом виде, а в составе комбинированных продуктов, когда покрывается часть кредита, превышающая 6 миллионов рублей».
Рынок недвижимости в очередной раз подтвердил, что остается устойчивым для сохранения средств в ситуации макроэкономической нестабильности, подчеркивают в компании «Ак Барс Дом». При этом рост покупательской активности наблюдался во всех видах объектов недвижимости, начиная от новых квартир в новостройках и сданных домах, заканчивая земельными участками под ИЖС.
«На самом деле большой объем работы провели банки, — отмечают в „Тройке“. — Удержались интересные продукты для покупателей. Не произошло отложенного спроса. Люди не ждали каких-то глобальных изменений в ту или иную сторону. Не бежали в ажиотаже что-то покупать, ведь после этого обычно и бывает просадка».
Зажатые ЦБ банки ведут сбалансированную политику, не отстают и застройщики. «Каждый старается вновь применять интересные маркетинговые шаги, о которых забыли в жирные годы», — отмечает Николаев.
Прогноз
Со сдержанным оптимизмом смотрят на последний квартал года в СМУ-88, общий тренд на снижение очевиден. После августовских 200% плана компания закрыла сентябрь в плюсе на 30%, а октябрь идет в запланированном коридоре.
«Видно, что падение спроса оказалось не таким ощутимым, как прогнозировалось, — говорит Галеев. — Все-таки повышение „первоначалки“ в первую очередь задело массовый рынок, а наши проекты обычно выше среднего сегмента. Тем не менее надеемся, что ЦБ добьется какого-то прогресса в борьбе с инфляцией и отыграет ключевую ставку к более комфортным значениям».
В «Тройке» уверены: резкого спада продаж ждать не стоит. «Такого никогда не было. Надеюсь, что и в этот раз не будет, — рассуждает Николаев. — Ожидать каких-то чудес, если никаких глобальных изменений не произойдет, я бы тоже не стал».
«Поднятия Центробанком ключевой ставки на 1 процент до 13 процентов рынок, я думаю, еще не ощутил, — говорит Хуснутдинов. — Насколько я понимаю, это еще не окончательное движение вверх. Ждать ли резкого спада продаж к концу года? Наоборот, возрастают продажи. Я думаю, положительный тренд все равно какой-никакой останется. Возможно, он будет просто таким же, как в среднем за 9 месяцев. Думаю, примерно так будет».
Строить прогнозы стоит исходя из действий ЦБ как регулятора ипотечного кредитования, говорят в компании «Ак Барс Дом», напоминая, что в ипотеку сегодня покупают 80–85% квартир.
«Первое, на что смотрит клиент, — будет ли комфортным ежемесячный платеж, — говорит исполнительный директор ООО „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова. — Если произойдут резкие движения по увеличению ипотечной ставки и дальнейшие ужесточения требований к кредитам, на которые намекает регулятор, то всплеск покупательской активности окажется краткосрочным. Люди будут стараться приобрести недвижимость по старым условиям, что мы и увидели в последние месяцы III квартала. Если ситуация останется в текущих условиях, то, скорее всего, увидим отток активности. Но называть это падением не стоит, больше в этом случае подойдет термин „стабилизация“».
Рынок недвижимости достаточно инертен, какие-то резкие спады маловероятны, соглашаются в «Сравни дом». «В перспективе трех месяцев ожидаем сохранения достаточного спроса на первичном рынке, покупатели будут стремиться воспользоваться действующей в 2023 году льготной ипотекой, поскольку допускают, что условия льготной ипотеки в 2024 году могут быть пересмотрены», — говорит Вахрушев.