«Рыночная оценка объектов, имеющаяся в материалах дела о банкротстве, — около 100 миллионов рублей. Появляется законный вопрос: на что нацелена процедура банкротства?» — оценивают эксперты по коммерческой недвижимости стоимость продажи зданий бывшей швейной фабрики «Адонис» на улице Профсоюзной в Казани. Комплекс зданий и земельных участков выставили на торги за 493 млн рублей, что в 5 раз выше рынка. О том, почему реализация спорного имущества-наследия Татфондбанка началась только сейчас, как к новости отнеслись бары-арендаторы и почему идея проекта арт-пространства для татарской молодежи, одобренная Миннихановым, так и повисла в воздухе, — в материале «БИЗНЕС Online».
Здания фабрики «Адонис» в Казани продают за 493 млн рублей
Накануне еще один осколок империи Татфондбанка выплыл на поверхность — на сайте бесплатных объявлений появилось предложение о продаже имущественного комплекса швейной фабрики «Адонис» за 493,3 млн рублей. Как выяснил «БИЗНЕС Online», речь идет о реализации с торгов нежилых помещений и земельных участков в собственности ООО «Реал Групп», учредителями которого являются Айрат Гилязов и Рафаэль Мингазетдинов — сын Ильдуса Мингазетдинова, бывшего предправления Татфондбанка и совладельца ИнтехБанка. Компания находится в стадии банкротства с 2017 года, и только сейчас дело дошло до продажи актива в центре Казани.
Согласно тексту объявления, имущество продается единым лотом, в который входит 11 объектов, большая часть из них в залоге. В списке на торги — почти 8 тыс. «квадратов» нежилых помещений и 45 соток земли, а также бытовое оборудование, принадлежащее ООО «Реал Групп».
Автор объявления поясняет, что имущество не относится к объектам культурного наследия, однако деятельность на указанных объектах должна осуществляться в соответствии с ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». Также подчеркивается, что на участок площадью 1,3 тыс. кв. м претендует минземимущество РТ — с ним планируется заключить соглашение о сервитуте.
По данным системы «Контур.Фокус», торги были объявлены еще 13 октября, а сам аукцион состоится 22 ноября.
«Все эти годы я нахожусь на связи с управляющими этим объектом, так как нужно было обеспечивать доступ реставраторам к дому Михляева», — рассказала «БИЗНЕС Online» помощник президента РТ Олеся Балтусова. По ее словам, подготовка к торгам шла долго, через экспертизы, сроки неоднократно переносились.
«Кто купит, с тем и будем взаимодействовать дальше. Главное, чтобы новый собственник понимал, что здание находится в уникальном месте, в квартале памятников XVII–XIX веков, туристических, культурных и религиозных точек притяжения, и не устроил там шиномонтаж или что другое. В здании нужны культурные функции, рассчитанные на местную аудиторию», — рассказала Балтусова о возможном будущем здания. Напомним, в начале года стало известно, что особняк Михляева-Дряблова времен Петра I по соседству превратят в детский ремесленный центр.
Первые этажи зданий на Профсоюзной, 3 уже давно освоили бары: «Рецепт», «Волна», «Зеро», «Нить», «Бегемотъ», «Толстый кот», «Бункер», совсем новая «Эпоха подвоха»
Во что превратился «Адонис» за последние 6 лет?
Первые этажи зданий на Профсоюзной, 3 уже давно освоили бары: «Рецепт», «Волна», «Зеро», «Нить», «Бегемотъ», «Толстый кот», «Бункер», совсем новая «Эпоха подвоха». Именно они составляют значительную часть «казанской Рубинштейна» по аналогии с популярной барной улицей в Санкт-Петербурге.
Как рассказал «БИЗНЕС Online» управляющий барами «Волна», «Рецепт», «Эпоха подвоха» Роман Королев, арендаторы всегда знали, что здание рано или поздно окажется выставлено на торги — процедура банкротства «Реал Групп» длится уже более 6 лет. Непосредственно с компанией бары не контактируют, арендодателем выступает другое юрлицо.
«Состояние здания не нуждается в комментариях — его прекрасно видно снаружи, — отозвался Королев об арендуемых помещениях. — Главное, не смотреть наверх слишком долго: что-то может на голову упасть». По данным источников нашего издания, средняя аренда «квадрата» здесь стоит 1,5 тыс. рублей в месяц — сравнительно низкая ставка обусловлена тем, что здание аварийное, и все затраты по капитальному ремонту возложены на арендаторов. Все здания были построены в начале XX века, и уже на 2018 год их износ оценивался от 41% до 63%.
«Конечно, хотелось бы, чтобы там было классное арт-пространство. В плане коммерции по соседству скоро уже будет что-то масштабное», — напомнил Королев о текущей реставрации корпусов гостиницы Дворянского собрания на улице Рахматуллина, которую ведет «Ак Барс Девелопмент». Говоря о реконструкции «Адониса», управляющий барами задается вопросом, как это будет сочетаться с работой уже существующих заведений. «Запасаемся попкорном, сидим и ждем», — сказал он в заключение.
В последний раз о судьбе «Адониса» было слышно в 2019 году: тогда еще председатель всемирного форума татарской молодежи Табрис Яруллин заявлял о планах по созданию здесь центра современной татарской культуры
Культурный кластер или арт-пространство?
В последний раз о судьбе «Адониса» было слышно в 2019 году: тогда еще председатель всемирного форума татарской молодежи Табрис Яруллин заявлял о планах по созданию здесь центра современной татарской культуры. Проект был одобрен президентом РТ Рустамом Миннихановым, и встал вопрос о покупке фабрики республикой. Тогда глава РТ дал поручение держать этот вопрос на контроле и оставить здание «Адониса» в ведении республики, чтобы не забить его очередными офисами и торговыми центрами, а организовать там именно культурное пространство.
Сейчас Яруллин работает заместителем директора Национальной библиотеки РТ и уже не вспоминает о планах на культурный центр. «Мы ходили к конкурсному управляющему, с ним разговаривали, — поделился он в разговоре с „БИЗНЕС Online“. — Тогда его почему-то не могли продать, там вроде суд шел». Собеседник подчеркнул, что это была не его личная идея, а проект всемирного форума татарской молодежи. «Есть ли сейчас планы по созданию центра современной татарской культуры — затрудняюсь ответить», — сказал собеседник издания.
По его мнению, на месте «Адониса» хорошо смотрелся бы креативный кластер, т. к. место популярно у молодежи, а рядом проходит Кремлевская с ее туристическим потоком. «Профсоюзная хороша тем, что она расположена между Баумана и Кремлевской. Сейчас там много развлекательных заведений, театральное училище, синагога как общественный центр, очень уместно было бы создать между ними еще и креативный центр современного искусства», — считает Яруллин.
Причем всемирный форум татарской молодежи в 2019-м был не единственным претендентом на здание: тогда Балтусова говорила, что есть предложение и от московского «Дизайн-завода „Флакон“» бизнесмена Николая Матушевского. «О той идее арт-пространства я не слышала уже много лет, она осталась на уровне идеи», — рассказала помощник президента РТ уже сегодня.
Напомним, здания бывшей фабрики «Адонис» являлись предметом судебной тяжбы между конкурсными управляющими двух компаний — ОАО «Адонис» и ООО «Реал Групп». Недвижимость перешла от первой компании ко второй в 2015 году, но, когда обе оказались в стадии ликвидации, сделку купли-продажи начали оспаривать. Раз объекты оказались выставлены на торги, видимо, продажа была признана законной.
Здания бывшей фабрики «Адонис» являлись предметом судебной тяжбы между конкурсными управляющими двух компаний — ОАО «Адонис» и ООО «Реал Групп»
«Большинство коммерческих объектов реализовано, остались только земельные массивы»
Примечательно, что, по оценке, проведенной «Реал Групп» в 2018 году, стоимость зданий фабрики вместе с земельными участками составляла 97 млн рублей, что в 5 раз меньше, чем цена в объявлении сейчас. «БИЗНЕС Online» поинтересовался у экспертов отрасли, как они оценивают эту недвижимость в центре Казани и что можно было бы здесь открыть.
Мурат Ахмеров — генеральный директор A-Development:
— Цена, я считаю, безусловно, завышена, потому что в свое время я был на [фабрике] и понимаю ее техническое состояние. Я думаю, что цена должна опуститься, потому что туда вложить надо будет, по моим прикидкам, не меньше 100 тысяч рублей [на квадратный метр].
Профсоюзная — улица ресторанная, поэтому первый этаж — общепит, бары, магазинчики, стрит-ретейл. Второй-третий этажи могут быть офисами, гостиницами, апартаментами. В принципе, если в лофте это пространство реализовать, оно было бы атмосферным. Проект очень интересен, локация хорошая, из кирпича, но ее надо капитально реставрировать.
Вероятность организации центра татарской современной культуры зависит от оператора, который будет это реализовывать. Если человек понимает в этом, то оно будет востребованным и успешным. Надо понимать, что вкладывают туда. Для привлечения дохода нужно делать коммерческие помещения. А насколько будет эффективна экономика такого пространства — наверное, это больше не про доходы в чистом виде, а про искусство. Если выставки — это одно, а если на выставках продаются какие-то картины и это является бизнесом, то это уже другое. Например, в Москве есть залы, пространства, у них, помимо этого, есть еще и коммерческие помещения. Об экономике арт-пространства я не могу судить, но, если делать там коммерческий проект, думаю, оно будет востребовано. Первый этаж — 1,5–2 тысячи рублей за квадратный метр, а верхние этажи — 1,2–1,5 тысячи рублей, если говорить о коммерческом потенциале этого объекта.
Насколько мне известно, большинство коммерческих объектов реализовано, остались только земельные массивы.
Эдуард Колтун — реставратор, владелец комплекса «Хлебный базар» на улице Профсоюзной:
— В принятии решения о покупке здания есть три важных момента. Во-первых, важно просчитать экономику. Нужно учитывать, чтобы восстановить комплекс, необходимы немалые инвестиции. Визуально там надо делать фундаменты, фасады, коммуникации, кровлю, возможно, перекрытия. Как минимум еще такую же сумму нужно будет вложить в восстановление, может, и больше — 100–150 тысяч за «квадрат». Немного облегчает задачу будущему собственнику то, что это не объект ОКН, а исторически ценный и градоформирующий. Речь идет о реконструкции и восстановлении комплекса, а не о дорогостоящей реставрации.
Объект крупный, и это масштаб не просто казанского уровня, а федерального — как по стоимости покупки, так и по реализации проекта в целом. Инвестор, скорее всего, будет исходить из использования кредитных ресурсов. При сегодняшней ставке рефинансирования и стоимости кредита нужно просчитать, когда произойдет окупаемость проекта. Явно, что это будет не быстро, и в средние сроки окупаемости аналогичных проектов — 10–12 лет — будет сложно уложиться.
Во-вторых, вопрос банкротства. Процедура идет более пяти лет. Как мне известно, существующая рыночная оценка объектов, имеющаяся в материалах дела о банкротстве, — около 100 миллионов рублей. Появляется законный вопрос: на что нацелена процедура банкротства? По закону, цель банкротства — удовлетворить требования кредиторов. Но почему их не могут удовлетворить уже пять лет, а при этом город еще получает разрушенный объект в центре, который не восстанавливают? Ведь есть еще интересы общества и горожан. Данная процедура не должна ущемлять ни интересы кредиторов, ни должника, ни развитие города.
Третье, касательно будущего назначения объекта. От этого зависит, как объект будет влиять на окружающее пространство. Может дать положительный, синергетический эффект, а может наоборот. Многое зависит от профессионализма инвестора в области девелопмента, какие инвестиции предполагается сделать и в какие сроки. Не думаю, что кто-то сейчас сможет ответить на эти вопросы, и что получит исторический центр Казани, мы узнаем значительно позже. Примеры на сегодня есть разные. Как отрицательные, так и положительные.
Понятно, что первый этаж уже сложился как барный. Но нужно использовать весь комплекс эффективно. Рядом находится Петропавловский собор, дом Михляева, и нужно думать, как развивать объект, комплексно. Здесь есть второй и третий этажи, перепады высот, поздние пристрои… поэтому нужно думать, как сделать так, чтобы первый этаж работал в синергии с теми, что выше. Да, общественные пространства, или, как их называют, «третье место», — сейчас это важно и актуально. Люди идут за положительными эмоциями. Как собственник, проектировщик и девелопер продумают такие детали, инвестор эффективно распорядится вложениями и вернет инвестиции — в этом залог успешного проекта.
Юрий Чикиров — гендиректор АН «Реагентство»:
— Местоположение оцениваю как привлекательное, основная ценность актива — земельный участок. Стоимость в пересчете за «квадрат» невысокая, принимая во внимание как раз местоположение. Стоимость реставрации и реконструкции может отличаться в несколько раз. Если не сбудутся планы по арт-пространствам, то гостиница там с удовольствием разместится: рядом пешеходные зоны, рестораны, Кремль. Также, учитывая перевод Казанского подворья, гостиницы «Казань» в жилые помещения, это хорошее место под гостиницу или апартаменты, намоленное — конкуренции гостиница «Казань» уже не представляет.