«Скорее всего, цена окажется средней – средней плюс, потому что объект по площади и проходимости меньше, чем будет в казанской „МЕГЕ“, а значит, ценник выше», — оценивают эксперты по коммерческой недвижимости стоимость услуг в будущем термальном комплексе Казани. Он разместится на 7 тыс. «квадратов» прямо на берегу озера Средний Кабан, где скоро появятся и очистные сооружения. Инвестор, агрокомпания из Сабов Дмитрия Сорокина, выкупил под проект участок у компании ASG Алексея Семина. Сложностей добавляет водоохранная зона и подвод сетей, а отельеры советуют разместить здесь и гостиницу, чтобы привлечь туристов. О том, как термальный бум шагает по Татарстану и стране, — в материале «БИЗНЕС Online».
Бизнесмен из Сабов отстроит банный комплекс на Кабане
Не успели забыться новости о строительстве термального комплекса в ТЦ «МЕГА», как в Казани заявили еще об одном крупном аквапроекте. Разместится он на берегу озера Средний Кабан, на пересечении Оренбургского тракта и Фермского шоссе. Термально-оздоровительный комплекс займет почти 7 тыс. кв. метров. Владелец земельного участка и инвестор — ООО «Дельта-Транс-Агро» (ДТА) Дмитрия Сорокина. Как он рассказал «БИЗНЕС Online», концепция сейчас активно прорабатывается.
По данным издания, в термы вложат не менее 1 млрд рублей. Проект начали готовить еще год назад, сейчас им занимается некая испанская компания. Термы будут включать в себя бани, сауны, уличные и закрытые бассейны. За основу взяли опыт европейских курортов, а также термальных комплексов в Екатеринбурге. Горячими источниками, как в Будапеште, или уральскими минеральными водами озеро Кабан, конечно, похвастать не может, но шикарные виды природы с утками и спортсменами на байдарках (рядом расположен центр гребных видов спорта) гарантированы.
Компанию Сорокина до недавнего времени ассоциировали только с агробизнесом. Учрежденная в 2014-м организация в Богатых Сабах занимается оптовой торговлей зерном. В прошлом году выручка составила 11,8 миллиарда. По данным с официального сайта, компания поставляет компоненты комбикормов для животных (соевый и подсолнечный шрот, подсолнечное масло и жмых, рыбная мука), есть свой склад в РТ с возможностью приемки вагонов и автопарк.
Однако в зоне интересов Сорокина не только фермерские дела. В Казани у ДТА есть порядка 6−8 тыс. «квадратов» коммерческой недвижимости, и ООО входило в топ-3 владельцев недвижимости на ул. Сибгата Хакима по версии «БИЗНЕС Online». Лакомые участки земли у нее также на Казанке — на ул. Подлужной построят трехэтажный офис с ретейлами, а также отель.
Для реализации проекта терм компания Сорокина выкупила участок у компании ASG миллиардера Алексея Семина. Сумма сделки не разглашается. Кадастровая стоимость участка, судя по данным публичной карты, составляет более 88 млн рублей. Ранее инвесторам предлагали это место под многоквартирное жилье, а позже — под строительство объектов бизнес- или премиум-класса — банного, гостиничного комплекса с рекреационной инфраструктурой, рестораном, прогулочной зоной. На сайте ASG даже можно встретить готовый эскизный проект ресторанно-гостиничного комплекса, напоминающий «Пир и Пар» казанского бизнесмена Альберта Юлдашева на берегу Кабана со стороны ул. Хади Такташа.
«Концепция использования предполагала современный отель со спа, фитнес-центром, рестораном. Под данные цели и нашли потенциального покупателя, — рассказал „БИЗНЕС Online“ директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов. — Коммерческие условия мы традиционно не раскрываем, но цена участка рыночная, как и во всех наших сделках».
Для реализации проекта терм компания Сорокина выкупила участок у компании ASG миллиардера Алексея Семина. Сумма сделки не разглашается
Для строительства термального комплекса предстоит пройти ряд согласований. Сейчас участок находится в зоне Р2 — это рекреационная зона, где могут размещаться природные территории с долей общественных функций. По данным издания, сейчас решается вопрос о переводе категории в Р3 — это зона объектов санаторно-курортного лечения, отдыха и туризма. Только тогда здесь будет возможно капитальное строительство.
В управление архитектуры и градостроительства Казани эскизное предложение термального комплекса на рассмотрение еще не поступало, ответили в мэрии города на запрос «БИЗНЕС Online». Разрешение на стройку также не выдано. Однако на днях проект получил положительное заключение историко-культурной экспертизы комитета РТ по охране объектов культурного наследия, так что зеленый свет в целом дан. Что касается внешнего облика, проекту еще предстоит пройти градкомиссию, а возможно, и согласовать объект с комиссией президента РТ Рустама Минниханова, поскольку локация знаковая. Когда начнется стройка и запустят проект, пока неизвестно.
Водоохранная зона и транспортное раздолье: что вокруг терм?
Рассмотрим подробнее участок под застройку. Сейчас это практически единственный нетронутый уголок на этой стороне озера Средний Кабан. Его окружает частный сектор — поселок Первомайский, рядом Борисково, Архиерейский лес с VIP-резиденциями, а на берегу по соседству свой новый ЖК строит другая компания с сабинскими корнями — «Ак таш». На месте наш корреспондент обнаружил табличку «Водоохранная зона», здесь установлен специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности. Берег у воды пользуется популярностью у любителей пожарить шашлыки: вдоль озера — обугленные пни и мусор. А в чаще деревьев и кустов ночуют бомжи — нам повстречалась палатка с одеждой, кухонной утварью и вещами на сучках.
Основатель «Городских терм» Юрий Бычков локацию нового термопроекта оценил положительно, отметив, что благодаря Кабану спрос окажется высоким. «В России подобные проекты делают нечасто. Например, сетка „Баден-Баден“ из Екатеринбурга строит нечто подобное, но конкретно таких проектов почти нет, — отметил спикер. — Другой вопрос, как этим управлять и сколько это будет стоить».
Берег у воды пользуется популярностью у любителей пожарить шашлыки: вдоль озера — обугленные пни и мусор. А в чаще деревьев и кустов ночуют бомжи — нам повстречалась палатка с одеждой, кухонной утварью и вещами на сучках
Бычков пояснил, что подобные проекты, как правило, дороже, т. к. строить придется с нуля. «Если проект „садится“ в торговой центр, в готовую конструкцию, это одни деньги. Когда строить нужно, что называется, в чистом поле, это другие деньги, поскольку потребуется провести коммуникации и так далее. Все зависит от того, сколько здесь будут стоить техусловия, во сколько обошелся земельный участок, какой уровень отделки, фасадов, — в общем, насколько дорогими окажутся инвестиции на квадратный метр», — резюмировал собеседник нашей газеты. По данным «БИЗНЕС Online», уже сейчас на Кабане есть вопросы к подключению участка к электричеству — на такой крупный объект нужно прокладывать линию электропередачи на мощность минимум в 1,5 мегаватта.
Что касается экономики проекта, исходя из бюджета и площади участка, стоимость квадратного метра оценивается в 140 тыс. рублей, что позволяет построить не рядовые термы, а целый «дворец», говорит гендиректор АН «РеАгентство» Юрий Чикиров. «На эти деньги здесь можно и строить, и проводить коммуникации. Если правильно все распланируют, уверен, проект окупится», — говорит он.
На берегу по соседству свой новый ЖК строит другая компания с сабинскими корнями — «Ак таш»
Полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Стрюкова также отметила удачное расположение проекта и «красивые виды» для будущего термального комплекса. Что же касается ценового сегмента, судя по площади объекта, он явно будет отличаться от уже заявленных проектов массового формата.
«Термы, которые появятся в „МЕГЕ“, — это массовый сегмент. А здесь, скорее всего, цена будет средней – средней плюс. Потому что объект меньше, проходимость меньше, ценник выше. Поэтому конкуренция в разных ценовых сегментах не прямая, она за разного потребителя», — пояснила эксперт. К примеру, средние цены разового посещения в московской сети Termoland, которые будут в «МЕГЕ», — 1,2–1,5 тыс. за два часа. «Городские термы» в Нижнекамске предлагают поплескаться безлимитно в будни за 1,1 тысячи. Попариться в элитном банном комплексе «Пир и Пар» на Кабане стоит 30 тыс. за четверых, но здесь уже индивидуальная программа, а не масс-маркет.
Спрос на термальные комплексы в Казани вызван популярностью аналогичных проектов в Набережных Челнах и Нижнекамске, куда некоторые казанцы и туристы ездят специально, отмечают собеседники нашего издания. «Спрос рождает предложение, — подчеркивает президент ассоциации отелей Казани и РТ Инга Гадзаова. — Казанцы увидели, что есть спрос, поэтому создают предложение прямо в столице Татарстана». Аудитории хватит всем, уверена она, т. к. водные комплексы привлекают и туристов: к примеру, аквапарк «Ривьера» не теряет популярности среди приезжих, добавила Гадзаова. Логистика же у Кабана также неплохая — добраться можно и из центра по проспекту Универсиады и даже из аэропорта.
Для туристов же важнее не транспортная доступность, а вопрос размещения гостей — термам не помешала бы небольшая гостиница, так же, как в «Ривьере» соседствуют аквапарк и отель, считает президент ассоциации турагентств РТ Рамиль Мифтахов. В пример он привел комплекс «Баден-Баден» под Екатеринбургом, до которого горожане добираются около часа, а на территории есть домики в аренду. Что же касается содержания, то Мифтахов советует сделать не классический городской вариант, а что-то отличающееся от ранее заявленного проекта в Казани. «Когда имеется два термальных комплекса, есть конкуренция, а значит, более высокое качество, лучше цена», — говорит он. В качестве альтернативы он предложил бани в японском стиле с соответствующим дизайном. «Как на этих фото, где обезьянки сидят в горячей воде в окружении снега», — напомнил эксперт.
«Нельзя допускать, чтобы в Кабан сбрасывали воду»
Близость озера — это, несомненно, фишка проекта. Однако соседствующие производства беспокоят ряд опрошенных экспертов. Недавно были даже идеи присвоить озеру Средний Кабан статус водного объекта рыбохозяйственного значения. Озеро напрямую сообщается Монастырской протокой с Куйбышевским водохранилищем, куда перекачиваются стоки при помощи насосных станций №1. Начальник ФГБУ «Управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды РТ» Сергей Захаров рассказывал, что водоем в черте мегаполиса испытывает повышенную антропогенную нагрузку, в нем водятся промысловые рыбы: щука, сазан, карась. Но, пока у озера нет особого статуса, природоохранные органы не могут в полной мере призвать к порядку предприятия, которые сбрасывают вредные стоки в Средний Кабан.
«Первое, что приходит в голову, — близость производства», — говорит Гадзаова. По ее словам, термальные комплексы направлены на оздоровление, ассоциируются с экологичностью, поэтому близость с действующими промышленными объектами вызывает вопросы. Тем более что местные жители регулярно жалуются на неприятные запахи и массовую гибель рыбы, напомнила она.
Начальник ФГБУ «Управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды РТ» Сергей Захаров рассказывал, что водоем в черте мегаполиса испытывает повышенную антропогенную нагрузку, в нем водятся промысловые рыбы: щука, сазан, карась
Чикиров считает, что новый объект релаксации спрос хоть и вызовет (к этому располагает в том числе его транспортная доступность), в данном случае нужно серьезное внимание уделить водоочистным сооружениям. Решение уже найдено. «Евростройхолдинг+» Владимира Казилова получил право строительства очистных сооружений на ливневках в районе озера Средний Кабан — от Оренбургского тракта до Гребного канала. Сумма подряда составляет без малого 1 млрд рублей.
«Из плюсов вижу то, что стройка предполагается с нуля, то есть нет ограничений в текущем объекте под реконцепт (например, как в анонсируемых термах в казанской „МЕГЕ“). В то же время конфигурация участка, близость к воде привнесут свои коррективы. С другой стороны, из любых минусов надо делать существенный плюс. Уверен, водная гладь рядом с таким объектом будет только играть на руку, — отметил Чикиров. — Возможно, в планы инвестора входит облагородить прилегающую к термам береговую линию».
Главный вопрос заключается в том, как будет организован сброс отработанной воды — в озеро или городскую канализацию, обратил внимание на риск для экологии зампред татарстанского республиканского совета всероссийского общества охраны природы (ВООП) Сергей Мухачев в разговоре с «БИЗНЕС Online». «Если в Кабан будут сбрасывать воду, то [на экологию озера] повлияет и температура, и загрязнение моющими средствами — этого допускать нельзя», — добавил он. Также важно оставить естественную береговую линию с ее растительностью и провести консультацию с гидрологами и гидробиологами, подчеркнул эксперт.
Термальный бум в Татарстане
В РТ сейчас действует два термальных комплекса: Cleversport в Набережных Челнах и центр здоровья и отдыха «Нижнекамские термы» в Нижнекамске. На этапе проектирования и строительства в РТ находится еще 6 проектов: по одному в Зеленодольске и Елабуге, а также четыре проекта в Казани. Всего же в стране работают более 40 термальных комплексов общей площадью 300 тыс. «квадратов». По данным консалтинговой компании NF Group, к 2026-му рынок, как ожидается, увеличится более чем в 2 раза. Действительно, термы на Кабане в Казани уже пятый проект термального комплекса в Татарстане, о котором стало известно в этом году.
Инвесторов привлекает окупаемость и спрос, который показывают другие города, отмечает свой опыт продажи франшизы Бычков. «Это голубой океан — неконкурентная пока ниша, которую предприниматели хотят занять. Плюс по сравнению с другими регионами Татарстан показывает очень большую заинтересованность», — считает основатель «Городских терм».
В мае на инвестсовете с участием президента РТ Рустама Минниханова был утвержден проект «Зеленодольских терм» от ГК «Романгрупп» Валентины Яковлевой. Центр семейного отдыха и развлечений площадью 1,5 тыс. кв. м расположится на земельном участке в 0,7 га на въезде в Зеленодольск со стороны Казани. Кроме самого здания с 10 видами бань, проект за 180–200 млн рублей включает в себя открытую часть с бассейнами, зоной отдыха, детской площадкой и парковкой. Открытие запланировано на конец 2024 года.
Та же Яковлева вместе с партнерами Рамилем Исмагиловым, Ландыш Шайхутдиновой и Сергеем Болотовым учредила в Лаишево ООО «Городские термы», которое займется строительством акватермального комплекса в составе города-курорта «Казань марина». Планируется, что первых гостей «Казань марина» примет в 2027 году, так что не стоит ожидать открытия «Лаишевских терм» раньше этого срока.
Что-то вроде терм появится и в самом центре Казани: в начале сентября Минниханову презентовали проект инфраструктуры водного отдыха с открытыми бассейнами на Кировской дамбе. Еще в конце лета участок берега Казанки обнесли забором — почти 2,5 км набережной с 2017 года находится в аренде у ООО «Коаст» Тимура Зайнутдинова, зятя владельца ПСО «Казань» Равиля Зиганшина. Разработкой мастер-плана занимаются Институт развития городов РТ и Институт пространственного планирования РТ совместно с мэрией Казани.
В конце октября «БИЗНЕС Online» выяснил, что московская компания Termoland откроет в казанской «МЕГЕ» термокомплекс на 9 тыс. «квадратов» с уличной зоной, подогреваемыми бассейнами, детскими аттракционами, спа, саунами, кафе и барами. Строительством на площадях ушедшей из России IKEA займется ГК «Основа», которая вложит в проект порядка 700 млн рублей. Планируемый срок открытия — осень 2024 года.
Сейчас термы в России работают в основном по франшизе или, как сетевые операторы, арендуют площади в ТЦ, бизнес-центрах или на территории действующих курортов. Казанский же проект на Кабане, возможно, пойдет своей дорогой, отказавшись от аналогов под копирку — все-таки стройка будет вестись с нуля и в водоохранной зоне, проектантам придется постараться вписать объект в природный ландшафт.
Отметим, что бани Сорокина не первый «парной» проект на берегу Кабана. Более 10 лет на берегу со стороны улицы Хади Такташа существует ресторанно-банный комплекс «Пир и Пар» из четырех бань казанского бизнесмена Альберта Юлдашева. Чуть больше месяца назад Минниханов с комиссией посетил комплекс пивоваренного завода Петцольда на улице Габдуллы Тукая, находящегося в собственности семьи Хайруллиных, где московская компания Alba Group разместит еще один банный центр. Создание казанского филиала оценивалось в $10 миллионов. А если посмотреть вглубь Старо-Татарской слободы, восстановить хотели и исторический комплекс «Плетеневские бани» экс-мэра Казани Камиля Исхакова.
Так что «Бани на Кабане» отнюдь не рекламный ход, а реальность 30-х годов XIX века, когда на озере кипела жизнь. «Тот, кто не мылся в бане, не купался в Кабане, не пил оттуда воду, не старожил», — вспоминали горожане. В целом же территорию вокруг Кабана ждут грандиозные перемены. Строится здание театра им. Камала 2.0, готовится проект благоустройства набережной со стороны улицы Шигабутдина Марджани, появятся пешеходные подходы с улицы Назарбаева и остановок общественного транспорта, а также продолжение набережной и проход в сторону Казанского зоопарка, который, к слову, буквально в 2 км от будущих терм.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»